#Solicitud de Avalúo Inmobiliario y Dictamen Técnico Infonavit: requisitos y procedimiento#
Si estás por comprar una casa o departamento mediante un crédito Infonavit, uno de los pasos indispensables es solicitar el avalúo inmobiliario de la vivienda. Cuando se trata de una vivienda existente, este proceso incluye también la elaboración del Dictamen Técnico de Calidad.
Ambos documentos permiten conocer el valor comercial del inmueble y verificar que cuenta con las condiciones físicas, los servicios y la vida útil necesarios para ser financiado.
En esta guía te explicamos qué son, cómo solicitarlos, qué documentos necesitas y qué aspectos serán revisados durante la visita del valuador.
##¿Qué es el avalúo inmobiliario para Infonavit?
El avalúo inmobiliario es un estudio técnico realizado por un valuador profesional, mediante el cual se determina el valor comercial de una vivienda en una fecha específica.
Para establecer este valor se analizan, entre otros elementos:
*Ubicación del inmueble. *Superficie del terreno y de la construcción. *Antigüedad y estado de conservación. *Calidad de los materiales y acabados. *Distribución y características de la vivienda. *Infraestructura y servicios disponibles. *Oferta inmobiliaria y operaciones comparables en la zona. *Condiciones urbanas y comerciales del entorno.
El resultado no depende únicamente del precio acordado entre el comprador y el vendedor. El valuador debe sustentar técnicamente su conclusión con las características del inmueble y el comportamiento del mercado inmobiliario.
##¿Qué es el Dictamen Técnico de Calidad?
El Dictamen Técnico de Calidad es la evaluación física que acompaña al avalúo electrónico cuando se pretende adquirir una vivienda existente mediante un crédito Infonavit.
Su finalidad es identificar:
*Las condiciones físicas y de mantenimiento de la vivienda. *Posibles factores que puedan representar un riesgo. *La disponibilidad y funcionamiento de los servicios públicos básicos. *Las condiciones de seguridad y calidad de la construcción. *La vida útil remanente del inmueble.
Actualmente, Infonavit señala que, para una vivienda existente, el Dictamen Técnico de Calidad debe obtener una calificación aprobatoria igual o mayor a 70 puntos. Además, el avalúo y el dictamen deben tener una antigüedad máxima de seis meses al momento de integrar el expediente del crédito. Consulta los requisitos oficiales para solicitar un Crédito Infonavit.
##Avalúo y dictamen técnico: ¿son el mismo documento?
No, aunque se tramitan conjuntamente en determinadas operaciones.
El avalúo determina principalmente el valor comercial del inmueble, mientras que el Dictamen Técnico de Calidad evalúa sus condiciones físicas, de seguridad, mantenimiento y servicios.
En términos sencillos:
*Documento Finalidad principal *Avalúo inmobiliario Determinar el valor comercial de la vivienda *Dictamen Técnico de Calidad Evaluar las condiciones físicas y la calidad del inmueble
Es importante no confundir el Dictamen Técnico de Calidad de una vivienda con el denominado “Dictamen Infonavit” que presentan algunos patrones para revisar el cumplimiento de sus obligaciones fiscales en materia de vivienda. Son procedimientos completamente diferentes.
##¿Cuándo se necesita el avalúo y el Dictamen Técnico de Calidad?
Generalmente se requieren cuando una persona derechohabiente pretende:
*Comprar una vivienda existente mediante un crédito Infonavit. *Adquirir una casa o departamento ofrecido por un particular. *Pagar una hipoteca contratada previamente con otra institución financiera, según la modalidad aplicable. *Realizar determinados trámites de ampliación, remodelación o mejoramiento. *Evaluar un terreno o proyecto, aunque en estos casos puede corresponder un Dictamen Técnico de Terreno.
Cuando la vivienda se compra directamente a una constructora, normalmente es la propia desarrolladora la que solicita el avalúo. Si el inmueble pertenece a un particular, el derechohabiente debe solicitarlo ante una Unidad de Valuación que trabaje con Infonavit. Consulta el procedimiento oficial de compra.
En los créditos Cofinavit, el procedimiento puede ser diferente y, de acuerdo con la información publicada por Infonavit para las Unidades de Valuación, no se solicita el Dictamen Técnico de Calidad en todos los casos.
##¿Qué revisa el valuador durante la visita?
Durante la inspección física se verifican las características del inmueble y su correspondencia con la documentación presentada.
Entre los principales aspectos que se revisan se encuentran:
##1. Características generales
*Tipo de inmueble. *Superficie del terreno. *Superficie construida. *Número de niveles. *Distribución de espacios. *Antigüedad aproximada. *Estado de conservación. *Calidad de la construcción y los acabados.
##2. Servicios básicos
La vivienda debe contar con servicios de:
*Agua potable. *Drenaje o fosa séptica. *Energía eléctrica.
Estos servicios deben encontrarse disponibles y en condiciones de operación.
##3. Condiciones estructurales
El valuador observará si existen indicios visibles de:
*Grietas o fisuras relevantes. *Asentamientos. *Desplomes. *Deformaciones en losas. *Humedad o filtraciones. *Salitre. *Daños en muros, bardas, techos o elementos estructurales.
La visita del valuador es una inspección visual y no sustituye un estudio estructural especializado cuando existen daños graves o dudas sobre la seguridad del inmueble.
##4. Condiciones de riesgo
También se analiza si la vivienda está expuesta a riesgos relacionados con:
*Inundaciones. *Taludes o barrancas. *Cavernas o hundimientos. *Fallas geológicas. *Líneas de alta tensión. *Ductos o depósitos de combustibles. *Ríos, lagunas, arroyos o zonas pantanosas. *Terrenos contaminados o rellenos sanitarios.
##5. Infraestructura y entorno urbano
Se verifican las condiciones del acceso al inmueble, incluyendo vialidades, pavimento, alumbrado público, banquetas, guarniciones, transporte, equipamiento y servicios cercanos.
Requisitos técnicos de una vivienda usada
De acuerdo con el formato oficial de Infonavit, una vivienda usada puede tener cualquier antigüedad; sin embargo, el avalúo debe determinar que conserva una vida útil remanente mínima de 30 años.
Entre los requisitos técnicos más importantes se encuentran:
*Contar con agua potable, energía eléctrica y drenaje o fosa séptica. *Tener acceso mediante una vialidad con alumbrado público. *No presentar daños que comprometan su estabilidad o habitabilidad. *Contar con impermeabilización en la azotea. *Tener recubrimientos impermeables en las zonas húmedas de baños y cocina. *Respetar las restricciones aplicables cuando existan líneas eléctricas, ductos, cuerpos de agua u otros factores de riesgo. *Contar con materiales y sistemas constructivos que permitan acreditar la vida útil requerida.
El formato señala que no existen restricciones generales sobre el número de recámaras, las dimensiones o el diseño de la vivienda, siempre que se cumplan las demás condiciones técnicas y normativas. Consulta la Solicitud de Avalúo y Dictamen Técnico oficial.
##Documentos para solicitar el avalúo Infonavit
La documentación exacta puede variar según el tipo de inmueble, la modalidad de crédito y la entidad federativa. De manera general, pueden solicitarse los siguientes documentos:
##Del inmueble *Escritura o título de propiedad. *Boleta predial vigente. *Boleta de agua o constancia correspondiente. *Planos arquitectónicos o croquis con medidas. *Constancia de alineamiento y número oficial, cuando resulte aplicable. *Documento que acredite el uso de suelo, en los casos correspondientes. *Régimen de propiedad en condominio y tabla de indivisos, si se trata de un departamento o inmueble en condominio. *Licencia, manifestación o permiso de construcción, cuando corresponda. *Aviso o constancia de terminación de obra. *Documentación de regularización de ampliaciones o modificaciones. *Del comprador y del vendedor *Identificación oficial vigente. *CURP. *RFC o Cédula de Identificación Fiscal. *Número de Seguridad Social del derechohabiente. *Datos de contacto. *Estado de cuenta bancario del vendedor, cuando forme parte del expediente de crédito.
Antes de programar la visita, la Unidad de Valuación debe revisar la documentación para confirmar que los datos, superficies, medidas y antecedentes del inmueble sean suficientes y congruentes.
##¿Cómo solicitar el avalúo inmobiliario y el dictamen técnico?
El procedimiento general es el siguiente:
*Selecciona una Unidad de Valuación que trabaje con Infonavit. *Envía la documentación del inmueble, comprador y vendedor. *La Unidad de Valuación revisa los documentos y registra la solicitud en el sistema correspondiente. *Se programa la visita para realizar el levantamiento fotográfico y la inspección técnica. *El valuador analiza el inmueble, su entorno y las referencias del mercado. *La Unidad de Valuación elabora y transmite electrónicamente el avalúo y, cuando corresponde, el Dictamen Técnico de Calidad. *Una vez concluidos, los documentos pueden integrarse al expediente del crédito.
El pago del servicio se realiza directamente a la Unidad de Valuación. Esto es distinto de los trámites que se efectúan directamente ante Infonavit, los cuales son gratuitos. El propio Instituto establece que el derechohabiente puede elegir una Unidad de Valuación de su preferencia dentro de las que trabajan con Infonavit. Consulta la información para Unidades de Valuación.
Recomendaciones para evitar retrasos
Antes de solicitar el avalúo, te recomendamos:
*Verificar que el domicilio sea idéntico en todos los documentos. *Confirmar que las medidas y superficies coincidan con la escritura. *Revisar que las ampliaciones estén debidamente regularizadas. *Asegurarte de que el valuador pueda ingresar a todas las áreas. *Tener disponibles y funcionando los servicios básicos. *Informar si el inmueble se encuentra bajo régimen de condominio. *No ocultar daños, humedades o modificaciones. *Revisar cuidadosamente los nombres y datos del comprador y vendedor.
Los errores detectados después de que el avalúo se vincula al trámite de crédito pueden requerir la cancelación de la solicitud y la generación de un nuevo proceso, por lo que es importante proporcionar información correcta desde el inicio.
Solicita tu avalúo Infonavit con Sival
En Sival contamos con valuadores certificados y autorizados para la elaboración y certificación de avalúos destinados a operaciones de crédito.
Te acompañamos durante el proceso de:
*Revisión documental. *Registro de la solicitud. *Programación de la visita. *Levantamiento fotográfico. *Inspección física del inmueble. *Elaboración del avalúo. *Emisión del Dictamen Técnico de Calidad, cuando corresponda.
Para comenzar, envíanos la documentación disponible:
*Correo: contacto@sival.mx *Correo: r.elias@sival.mx *WhatsApp: 55 2899 6784
Antes de realizar la inspección, revisaremos tu expediente para identificar si falta algún documento o si existe alguna inconsistencia que pueda retrasar el trámite.
La autorización del crédito corresponde exclusivamente a Infonavit y está sujeta al cumplimiento de sus requisitos. La elaboración del avalúo no garantiza por sí misma la aprobación del financiamiento.
